房地产泡沫形成机制

　　———基于供求原理和弹性理论的分析

　　摘要：房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上

　　涨,房地产泡沫是泡沫经济的一种典型形态.房地产市场供求关系的特殊性是形成房地产

　　泡沫的内在基础.本文运用西方经济学中的供求原理和弹性理论,分析了房地产泡沫形成

　　机制,认为由涨价预期所带来的投机性购买需求的增加是短期内房价上涨的动力.从长期

　　来看,这一动力无法持续.

　　近年来,云南、四川等地的花卉市场频频爆出天价兰花,

　　某些原本售价仅仅几十元的小小兰草,在投资客的炒作之下

　　竟然能够卖到几百万元.这些兰草并没有什么特殊的功效,

　　买家所看重的并不是它们的实际观赏价值,而是一路飙升的

　　价格所带来的预期收益,此时的兰草已经被当作纯粹的投资

　　工具了.由此联想到近年来节节上涨的房价.虽然在全国范

　　围内是否出现房地产泡沫还存在争议,但勿庸置疑,我国某

　　些城市的房价已经畸高,出现了较为明显的房地产泡沫.本

　　文拟运用西方经济学中的供求原理和弹性理论,对房地产泡

　　沫形成机制进行分析.

　　一、房地产泡沫的涵义

　　经济学中所说的泡沫,就是资产价格严重背离基础价值

　　而暴涨的现象.房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增

　　加所引起的房地产价格持续上涨的现象.也就是说,房地产

　　价格的这种上涨不是以真实需求的增长为基础的,而主要是

　　由投资需求的快速增长拉动的.当发生房地产泡沫时,土地

　　和房屋价格高涨,大大高于由真实需求所支撑的市场价值,

　　并且交易频繁,形成了一种表面上的虚假繁荣.

　　房地产行业是比较容易出现价格泡沫的经济领域,这是

　　由房地产行业所具有的三大特征决定的.第一,房地产业的

　　资源基础是土地,而土地是现代社会最稀缺的自然资源,其

　　供给量难以随需求的增加而增加；第二,房地产是社会赖以

　　生存和发展的物质基础,人们对房地产的需求是随着经济发

　　展和社会进步不断增加的；第三,房地产行业的生产周期比

　　较长,供给量在短期内难以增加.正是这些特征,使得房地产

　　市场的供求关系难以实现稳定的均衡,价格波动剧烈,这是

　　诱发房地产泡沫的重要因素.

　　此外,房地产的相对价值比较大、交易过程比较规范、交

　　易场所相对集中,从而导致其交易成本较低,这是房地产市

　　场易产生价格泡沫的诱发条件.历史上曾发生过多起房地产

　　泡沫事件,其中典型的包括上世纪八十年代后期日本发生的

　　地产泡沫,九十年代中国香港、海南、北海相继发生的房地产

　　泡沫.可以说,房地产泡沫是泡沫经济的一种较为典型的形

　　态.

　　二、房地产市场供求关系的一般特征

　　住房需求的一般特征包括：第一,作为人们赖以生存和

　　发展的物质基础,住房是一种生活必需品,因此,人们的基本

　　住房需求是刚性的,其价格弹性较小.

　　第二,随着生活水平的提高,人们在追求住房面积增加

　　的同时,也对住房的质量、结构、装修、安全以及居住环境和

　　配套设施提出了越来越高的要求.这种不断追求高品质住房

　　的需求必定会诱导出相应的住房供给.由于住房品质提高,

　　即使在供求总量不变的情况下,房价也呈逐渐上升的趋势.

　　第三,由于住房抵押贷款制度的普遍实施,潜在的购房

　　意愿转化为现实的住房购买力往往只需要较少的当前收入.

　　也就是说,住房市场的有效需求并不完全取决于当期收入水

　　平,在住房抵押贷款制度的支持下,大约有七成购房款使用

　　的是人们未来的收入,有三成购房款使用的是家庭过去积累

　　的收入或资产.因此,与收入波动相比,住房需求的波动更

　　大.

　　第四,住房需求不仅是消费需求也可以是投资需求.住

　　房是资产,购买住房不仅可以满足人们的居住需求,而且可

　　以获得较高的预期收益,因此,住房具有保值和增值的功能.

　　特别是当通货膨胀发生时,货币资产缩水,实物资产增值,人

　　们更倾向于将货币资产转化为房产,因此住房购买需求增

　　加,而住房供给在短期内难以相应地增加,结果必定导致住

　　房价格上升.

　　住房供给的一般特征包括：一是住房供给受资源条件约

　　束大.住房建设需要土地,而一个地区可用于建设的土地面

　　积是有限的；住房建设需要大量资金,而资金的供给受到信

　　贷政策、资金总量、融资渠道和成本等多方面的约束；住房建

　　设需要钢材、水泥、木材等建筑材料,建材资源的充沛或短缺

　　对住房的供应速度影响较大.所以资源条件是住房供给的硬

　　约束条件.

　　二是住房供给成本和级差地租关系密切.从长期来看,

　　住房供给成本决定住房价格,但决定住房供给成本的主要因

　　素并不是建筑成本,而是土地成本,尤其是级差地租,级差地

　　租是城市住房供给成本的主体.因此,随着城市经济的发展,

　　处于城市中心地区、交通便利地区或具有某种独特环境条件

　　的地区（如靠近海滩、公园、学校等）,土地稀缺程度加剧,地

　　租和地价上升,房价自然会水涨船高.

　　三是住房供给受建设周期制约.由于住房不能像普通商

　　品那样在工厂内部通过流水线进行标准化、规模化的生产,

　　因此住房供给在短期内缺乏弹性,不能迅速适应市场需求的

　　变化.与住房供给的滞后性相比,住房需求却容易受收入、人

　　口、金融政策等因素的影响产生波动,由此导致住房市场的

　　供求关系极不稳定,在一个时点上非常容易出现供不应求或

　　供过于求的状态.

　　上述特征说明,房地产市场的需求具有很大的不确定性

　　而供给较为稳定,供给与需求在时间上易于错位,可能同时

　　出现总量矛盾和结构性矛盾,总量矛盾容易导致价格大起大

　　落,而结构性矛盾则会引起房屋